相続登記の必要書類

被相続人(お亡くなりになった方)が不動産をお持ちの場合、相続登記を行なうことになります。

相続登記の書類は、どのような状況かどのような登記をするかに異なってくるので、以下に場合分けをしてご説明いたします。

遺言がなく、法定相続分以外で登記するときの必要書類は次のとおりです。相続人全員の印鑑証明書と遺産分割協議書が必要なのがポイントです。言い換えると、法定相続分以外で行なう登記の場合、相続人全員の関与がないと登記できないことになります。

〇相続登記の対象となる不動産（遺産）の登記事項証明書（登記簿謄本）
〇被相続人の戸籍謄本（生まれてから亡くなるまでの全て）
〇被相続人（亡くなられた方）の住民票の除票（または戸籍の附票）
〇相続人全員の戸籍謄本（現在のもののみ）
〇相続の結果、不動産を取得する方（新しく名義人になる方）の住民票
〇遺産分割協議書（法定相続分の相続の場合不要）
〇相続人全員の印鑑証明書（法定相続分の相続の場合不要）
〇固定資産評価証明書（課税明細書でも可）
〇委任状(司法書士にご依頼される場合)

遺言がなく、法定相続分で登記する場合の相続登記の必要書類は次のとおりです。印鑑証明書と遺産分割協議書が必要ないのがポイントです。

〇相続登記の対象となる不動産（遺産）の登記事項証明書（登記簿謄本）
〇被相続人の戸籍謄本（生まれてから亡くなるまでの全て）
〇被相続人（亡くなられた方）の住民票の除票（または戸籍の附票）
〇相続人全員の戸籍謄本（現在のもののみ）
〇相続人全員の住民票
〇固定資産評価証明書（課税明細書でも可）
〇委任状(司法書士にご依頼される場合)

自筆証書遺言がある場合の相続登記の必要書類は次のとおりです。法務局の遺言書保管制度を利用していない想定です。

なお、登記自体には、ここまでの戸籍を集める必要はありません。ただ、検認のためには、以下の戸籍が必要なので、必要書類として、下記の書類をお示ししました。

〇相続登記の対象となる不動産（遺産）の登記事項証明書（登記簿謄本）
〇被相続人の戸籍謄本（生まれてから亡くなるまでの全て）
〇被相続人（亡くなられた方）の住民票の除票（または戸籍の附票）
〇相続人全員の戸籍謄本（現在のもののみ）
〇相続の結果、不動産を取得する方（新しく名義人になる方）の住民票
〇遺言書

〇検認済証明書

〇固定資産評価証明書（課税明細書でも可）
〇委任状(司法書士にご依頼される場合)

自筆証書遺言がある場合の相続登記の必要書類は次のとおりです。法務局の遺言書保管制度を利用していない想定です。

公正証書遺言があるとき及び自筆証書遺言で法務局の遺言書保管制度を利用している場合には、用意する戸籍が少なくて済みます。また、印鑑証明書も不要です。また、自筆証書遺言でも、法務局の遺言書保管制度を利用している場合には、検認が不要となります。

〇相続登記の対象となる不動産（遺産）の登記事項証明書（登記簿謄本）
〇被相続人の戸籍謄本（死亡の記載のあるもののみ）
〇被相続人（亡くなられた方）の住民票の除票（または戸籍の附票）
〇相続の結果、不動産を取得する方（新しく名義人になる方）の戸籍（現在のもののみ）
〇相続の結果、不動産を取得する方（新しく名義人になる方）の住民票

〇遺言書
〇固定資産評価証明書（課税明細書でも可）
〇委任状(司法書士にご依頼される場合)

遺贈とは、遺言により、受遺者に財産を取得させることです。相続人に対しては、相続させる遺言も遺贈する遺言も両方作れますが、相続人以外の第三者に対しては相続させる遺言は作成できず、遺贈する遺言しか作ることができません。ここでは、相続人以外の第三者に遺贈する遺言で、遺言執行者がいる場合の必要書類をご案内します。

遺贈の場合、登記済証(いわゆる権利証)と遺言執行者の印鑑証明書が必要になります。

〇相続登記の対象となる不動産（遺産）の登記事項証明書（登記簿謄本）
〇被相続人の戸籍謄本（死亡の記載のあるもののみ）
〇被相続人（亡くなられた方）の住民票の除票（または戸籍の附票）
〇遺贈の結果、不動産を取得する方（新しく名義人になる方）の住民票
〇登記済証（登記識別情報通知）

〇印鑑証明書(遺言執行者のもの)
〇固定資産評価証明書（課税明細書でも可）
〇委任状(司法書士にご依頼される場合)

遺贈とは、遺言により、受遺者に財産を取得させることです。相続人に対しては、相続させる遺言も遺贈する遺言も両方作れますが、相続人以外の第三者に対しては相続させる遺言は作成できず、遺贈する遺言しか作ることができません。ここでは、相続人以外の第三者に遺贈する遺言で、遺言執行者がいない場合の必要書類をご案内します。

遺言執行者がいない場合でも、登記済証(いわゆる権利証)と遺言執行者の印鑑証明書が必要になることには変わりはありませんが、遺言執行者がいない場合、相続人全員が遺言を執行する（登記義務者になる）という違いがあります。より具体的にいうと、相続人全員の印鑑証明書が必要になるのです。

〇相続登記の対象となる不動産（遺産）の登記事項証明書（登記簿謄本）
〇被相続人の戸籍謄本（死亡の記載のあるもののみ）
〇被相続人（亡くなられた方）の住民票の除票（または戸籍の附票）
〇遺贈の結果、不動産を取得する方（受遺者）の住民票
〇登記済証（登記識別情報通知）

〇相続人全員の戸籍謄本(現在の者のみで可)
〇相続人全員の印鑑証明書
〇固定資産評価証明書（課税明細書でも可）
〇委任状(司法書士にご依頼される場合)

遺贈の登記は、相続登記と異なり、登記権利者と登記義務者の共同申請となります。それゆえに、遺贈の登記には、権利証が必要であったり、遺言執行者等の印鑑証明書が必要になるのです。

この点は、相続人に遺贈する場合も同様でした。しかし、令和5年から相続人に対する遺贈の場合には、受遺者(登記権利者)が単独で登記申請できるようになりました。これに伴い、登記済証や印鑑証明書の添付が不要になりました。

なお、今のところ、相続人以外の第三者に対する遺贈の登記については、従来通り、権利証や印鑑証明書の添付が必要になっています。

〇相続登記の対象となる不動産（遺産）の登記事項証明書（登記簿謄本）
〇被相続人の戸籍謄本（死亡の記載のあるもののみ）
〇被相続人（亡くなられた方）の住民票の除票（または戸籍の附票）
〇相続の結果、不動産を取得する方（新しく名義人になる方）の戸籍（現在のもののみ）
〇相続の結果、不動産を取得する方（新しく名義人になる方）の住民票
〇受遺者の戸籍（受遺者が相続人であることを示す戸籍）

〇固定資産評価証明書（課税明細書でも可）
〇委任状(司法書士にご依頼される場合)

下記のときは、上記基本料金に加えて、追加料金をいただきます。

※注　この他、登録免許税、謄本、戸籍等取得費、郵送代等の実費がかかります。
※注　特殊な相続等、上記料金のほかに別途報酬をいただく登記もございます。
※注1　付属建物・敷地権も1筆と数えます。

不動産のみの遺産分割協議書　
20,000円
ただし、不動産の個数が4つ以上の時は、不動産の個数一個につき、1,000円加算。

不動産以外も含まれる場合
不動産以外の評価額3000万円までは20,000円加算。以降、1,000万円ごとに5,000円ずつ加算。

代襲相続・数次相続の場合
10,000円～40,000円加算　

相続人が海外在住邦人の場合
1人につき10,000円加算

代償分割・換価分割など
事案により、20,000～40,000円加算

その他、事情により加算される場合があります。ただし、特殊な場合や財産が多岐に及ぶ場合或いは多額に及ぶ場合等を除き、遺産分割協議作成についての報酬が最高でも60,000円（税別）を超えることのないように配慮いたします。
なお、原則として、遺産分割協議書作成のみご依頼はお受けせず、行政書士を紹介します。司法書士が行う遺産分割協議書の作成は、相続登記、遺産承継業務、預金等の名義書き換え業務とセットでの受任となります。

※いずれも税別

配偶者1名、お子さん2名：ご長男にご自宅（土地建物）を単独相続させるケース
評価額2,000万円以下、遺言書なし、戸籍等をご自身でご用意される場合

報酬総額：81,000円　　　　
遺産分割協議書作成：20,000円
相続登記：60,000円　
完了謄本取得：1,000円

※この他、事前登記情報取得、登録免許税、登記完了後の登記簿謄本代等の実費がかかります。
ただし、遠方への出張・遠方の法務局への登記申請が必要な場合等を除いて、交通費や郵送料を別途いただくことはしておりません。

印鑑（認印可）
権利証等不動産の地番や家屋番号の分かるもの
被相続人の方や相続人の方の戸籍・住民票の除票等（現時点であるものだけで可）
課税明細か固定資産税評価証明書

持ち物の詳細は、ご相談のご予約の際にご説明いたします。

遺言がない場合の相続登記の必要書類は下記のとおりです。
現状では、遺言があるケースより遺言のないケースのほうが多いので、スタンダードな相続登記の必要書類と言えるかもしれません。

〇相続登記の対象となる不動産（遺産）の登記事項証明書（登記簿謄本）
〇被相続人の戸籍謄本（生まれてから亡くなるまでの全て）
〇被相続人（亡くなられた方）の住民票の除票（または戸籍の附票）
〇相続人全員の戸籍謄本（現在のもののみ）
〇相続の結果、不動産を取得する方（新しく名義人になる方）の住民票
〇遺産分割協議書（法定相続分の相続の場合不要）
〇相続人全員の印鑑証明書（法定相続分の相続の場合不要）
〇固定資産評価証明書（課税明細書でも可）
〇委任状(司法書士にご依頼される場合)

上記は、ごく一般的・典型的な相続登記の添付書類です。特殊な相続や除住民票や戸籍が入手できない場合等、上記以外の書類が必要となる場合もあります。
また、調停や相続放棄、不在者財産管理人、特別代理人等が選任された場合にも、別途、書類が必要になります。

それでは、以下に、相続登記に必要な書類について概説していきます。

なお、印鑑証明書以外の書類（戸籍等）は、追加報酬をいただくことになりますが、当方にて取得することも可能です。

登記事項証明書は登記申請に直接使うわけではありませんが、相続物件の特定に必要になるので、登記事項証明書があると手続きがスムーズになります。
住所と地番は違う場合があるので、注意が必要です（調布市の場合、住所と地番が同じ場合も少なくないですが、むしろ、住所と地番は違う場合が多いのです）。

司法書士事務所に登記を依頼する場合、司法書士事務所が登記情報を取得して、最新の物件の状態を確認することになるので、古い登記簿謄本や登記済証など、地番の分かるものをご持参いただければ大丈夫です。
なお、それらがない場合でも、住所（不動産の所在地）等から地番が確認できます。登記事項証明書や登記済証など、地番や家屋番号のわかる資料がない場合、面談のご予約の際に住所を伺い、住所から地番を調べ、面談前に登記情報を取得し、登記の現状を把握したうえでご相談に臨むことになります。

亡くなった方のことを被相続人といいます。
被相続人の戸籍謄本は、本籍地の市区町村役所（役場）で取得できます。直系の子孫の方であれば、広域交付の対象となり、全国どこでも取得することができます。
生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍を集める必要があります。戸籍は、転籍や婚姻により新たに編製されるので、戸籍謄本は複数枚になることがほとんどです。
戸籍には、除籍謄本、改製原戸籍謄本などいくつか種類がありますが、窓口で「相続に使うので戸籍を全部ください」というように伝えれば、すべての戸籍類を出してくれます。
繰り返しになりますが、かつては、本籍地ごとに、戸籍を取る必要がありました。現在では、広域交付の制度が始まっており、原則として、一つの役所で、全ての戸籍を取得することができます。
不動産登記に使う場合、有効期限はありません(ただし、金融機関で使う場合、有効期限がある場合があるので、注意が必要です)。

なお、戸籍を郵送にて取得することも可能です。

戦災等により、戸籍が消失したりして、どうしても戸籍をすべて取得することができないこともあり得ますが、そのような場合でも、証明書を取得したり、上申書を書くなどして、登記はできますので、司法書士事務所や法務局にご相談ください。

被相続人の最後の住所があった市区町村の市区町村役所（役場）で取得できます。
有効期限はありませんが、必ず本籍地の記載が必要です（被相続人の戸籍と登記簿の所有者の住所をつながりを示すために必要です）。
戸籍（除籍）の附票の場合、本籍地で取得することができます。戸籍の附票は、広域交付の対象となっていないので、ご注意ください。

なお、住民票の除票や除籍の附票には保存期間があり、亡くなった後、登記をせずに長年放置していたような場合には住民票の除票を入手できない場合があります。
その場合、司法書士事務所や法務局にご相談ください。

相続人の本籍地の市区町村役所（役場）で取得できます。他の相続人の戸籍は広域交付の対象にはなりませんが、相続人ご自身の戸籍であれば、広域交付の対象となり、全国どこでも取得可能です。
相続の結果、遺産を取得する方だけでなく、相続人の方全員の戸籍が必要になります。
相続人の戸籍は、被相続人の戸籍と異なり、過去のものは必要なく、現在のものだけでかまいません。

戸籍謄本に有効期限はありませんが、必ず、被相続人が亡くなった後に取得したものが必要なのでご注意ください。
なお、金融機関の手続（預金の名義書換等）では、相続人の戸籍は不要である場合が多いです。

法定相続分による相続の場合、遺産分割協議書は不要ですが、それ以外の割合で相続するときは遺産分割協議書が必要になります。

申請者ご自身や司法書士が作成することになります。
ただ、申請者ご自身が作成した場合、登記に使えない可能性もあります。
お持ちいただいた協議書が登記に使えないものの場合、作り直す必要が出てきますが、再度実印をもらうのが大変なことも考えられます。
遺産分割協議書の作成を含めて専門家に依頼するか、ご自身で作成する場合でも、事前に法務局に相談に行くことをお勧めします。

遺産分割協議書には実印を押し、印鑑証明書を添付して登記申請を行います。

相続人がお住まいの市区町村役所で取得します。

売買等で本人確認のために印鑑証明書を添付する場合と異なり、印鑑証明書の有効期限はありません。
遺産分割協議書に押印された印鑑が実印であることを証明するための書類なので、遺産分割協議書が不要の場合は、印鑑証明書も不要になります。

なお、印鑑証明書だけは、司法書士が代わりに取得することはできないので、必ずご自身で用意していただく必要があります。

不動産を取得する方（新しく登記名義人になる方）の住所地の市区町村役所（役場）で取得します。
相続登記に限らず、売買、贈与など、不動産の所有者（不動産の登記名義人）が変わる場合、新所有者の住所を証明するために、住民票が必要になります。​

有効期限はありません。

不動産が存在する市区町村の役所役場で取得します。東京23区の場合は、都税事務所で取得します。

ある年度の固定資産評価証明書は、その年の4月1日から翌年の3月31日までの登記申請に使用することができます。
例えば令和4年3月1日に登記申請をする場合、令和3年度の固定資産評価証明書が必要となり、令和4年4月1日に登記申請をする場合、令和4年度の固定資産評価証明書が必要となります。
相続発生時のものではなく、登記申請時の評価証明書が必要になります。何年かおきに評価替えがあり、固定資産税の評価額が変更されますので、ご注意ください。

調布市の場合、登記用の評価証明書は、無料で取得できます。同じ登記用の評価証明書でも、例えば、狛江市の場合、有料になっています。

なお、課税明細書は、東京市部（多摩地区）の場合には市役所から、23区の場合には都税事務所から、4月から6月くらいにかけて送付されます。
課税明細書も、相続登記に使用可能です。

司法書士に登記をご依頼いただく場合等に必要になります。

委任状に押印する印鑑は認印でも構いませんので、ご来所等の際に認印をお持ちいただいて、司法書士事務所が作成した委任状に、署名押印をしていただくことになります。

未登記建物

表題部登記（表示登記）をした上で、所有権保存登記を行ないます。権利の登記である所有権保存登記は司法書士が行ないますが、表示登記は土地家屋調査士が行ないます。従って、土地家屋調査士の費用・報酬が別途発生します。
建物を相続した際に、建物の詳しくは、ご相談のご予約の際にご説明いたします。

表題部登記しかない建物

登記には、表題部と権利部があり、権利部には甲区と乙区があります。建物によっては、表題部のと宇城市かない場合があります。このような建物を相続で取得した場合、所有権移転登記ではなく、所有権保存登記を行ないます。